Akt notarialny pod lupą: lista kontrolna przed podpisaniem umowy

Podpisanie aktu notarialnego to finał długiego procesu negocjacji i weryfikacji dokumentów – moment, w którym podejmujesz wiążące decyzje i ponosisz realną odpowiedzialność finansową. Dlatego zanim złożysz podpis, przygotuj się z listą kontrolną, która podpowie co sprawdzić w akcie notarialnym i jak upewnić się, że treść dokumentu w 100% odpowiada temu, co ustalono. Poniżej znajdziesz szczegółowy przewodnik, praktyczne wskazówki i wyróżnione punkty kontroli, które uporządkują proces i zminimalizują ryzyko błędów.

Dlaczego akt notarialny ma znaczenie – i co dokładnie podpisujesz

Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzony przez notariusza, nadający czynnościom prawnym szczególną moc i formę. W przypadku nieruchomości (sprzedaż, darowizna, ustanowienie służebności, użytkowania wieczystego, hipoteki) forma aktu jest najczęściej wymagana przez prawo. Notariusz odpowiada za poprawność formalną, ale nie zastępuje doradcy prawnego kupującego – dlatego warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę w akcie notarialnym, aby interes transakcyjny każdej strony był właściwie zabezpieczony.

W praktyce podpisujesz nie tylko umowę główną (np. sprzedaży), ale także oświadczenia i zapewnienia stron, harmonogram płatności, zgody i pełnomocnictwa, wnioski do księgi wieczystej czy załączniki. Każdy z tych elementów może mieć wpływ na Twoje prawa i obowiązki, podatki oraz ewentualne ryzyko sporu.

Lista kontrolna w pigułce – szybki przegląd kluczowych punktów

• Tożsamość i zdolność stron – dane z dowodów/KRS, ustrój majątkowy, pełnomocnictwa notarialne.
• Przedmiot umowy – dokładny opis nieruchomości: numer księgi wieczystej, działki, lokal, udział w gruncie, przynależności.
• Stan prawny – własność, współwłasność, ograniczenia w rozporządzaniu, prawa osób trzecich, roszczenia.
• Księga wieczysta – działy II–IV: właściciel, służebności i ostrzeżenia, hipoteki i egzekucje.
• Cena i płatność – kwoty brutto/netto, zaliczka czy zadatek, sposób rozliczenia, rachunek powierniczy, depozyt.
• Warunki zawieszające – kredyt, wykreślenie hipoteki, zgody administracyjne, prawo pierwokupu.
• Wydanie nieruchomości – termin, protokół, liczniki, oświadczenia o stanie lokalu.
• Podatki i koszty – PCC, VAT, taksa notarialna, opłaty sądowe, kto je pokrywa.
• Załączniki – odpis księgi wieczystej, wypisy, mapy, zaświadczenia urzędowe i spółdzielcze.
• Klauzule ochronne – rękojmia, kary umowne, prawo odstąpienia, art. 777 k.p.c. (egzekucja).

W dalszej części rozbijamy każdy punkt i szczegółowo pokazujemy, co sprawdzić w akcie notarialnym przed złożeniem podpisu.

Tożsamość, zdolność do czynności prawnych i reprezentacja

Dane osobowe i dokumenty

Upewnij się, że akt zawiera pełne i poprawne dane stron: imię, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, seria i numer dokumentu tożsamości, adres zamieszkania. W przypadku przedsiębiorców – NIP, REGON oraz aktualne dane z CEIDG lub KRS. Błąd w danych może później utrudnić wpisy w księdze wieczystej lub rozliczenia podatkowe.

Ustrój majątkowy małżeński

Jeśli któraś ze stron pozostaje w związku małżeńskim, zweryfikuj, czy obowiązuje wspólność ustawowa, czy rozdzielność. Przy wspólności niekiedy wymagana jest zgoda małżonka na sprzedaż/kupno. W akcie powinno znaleźć się oświadczenie o ustroju, a w razie potrzeby – obecność lub pisemna zgoda małżonka z podpisem notarialnie poświadczonym.

Pełnomocnictwa i reprezentacja spółek

Gdy ktoś działa przez pełnomocnika, sprawdź formę i zakres umocowania. W przypadku zbycia nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Dla spółek konieczne są dokumenty rejestrowe i uchwały organów (np. zgoda zgromadzenia wspólników) – upewnij się, że są aktualne i stanowią podstawę działania reprezentanta.

Przedmiot umowy: nieruchomość i jej opis

Identyfikacja nieruchomości

Opis powinien pozwolić bezbłędnie zidentyfikować nieruchomość: numer księgi wieczystej, numer/y działek, obręb, powierzchnię, adres, sposób korzystania, a przy lokalach – księgę wieczystą lokalu i udział w nieruchomości wspólnej wraz z opisem pomieszczeń przynależnych (piwnica, miejsce postojowe). Porównaj treść z danymi z ewidencji gruntów i budynków oraz planów zagospodarowania przestrzennego, jeśli ma to znaczenie.

Rodzaj prawa

Zweryfikuj, czy przenoszone jest prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste czy współwłasność ułamkowa. Różne prawa mają odmienne konsekwencje podatkowe, opłaty roczne (np. za użytkowanie wieczyste) i ograniczenia w rozporządzaniu.

Zgodność stanu faktycznego i prawnego

Koniecznie zestaw opis w akcie ze stanem faktycznym: czy powierzchnia i układ odpowiadają inwentaryzacji, czy nie ma samowoli budowlanej, czy do lokalu przynależą wszystkie elementy (balkon, taras, ogródek). To również ważny moment, by zanotować w akcie ewentualne wyposażenie sprzedawane razem z lokalem (zabudowy, AGD), aby uniknąć sporów przy wydaniu.

Stan prawny i tytuł nabycia sprzedającego

Źródło własności

W akcie powinien znaleźć się jasny opis tytułu prawnego zbywcy: poprzedni akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, dział spadku, podział majątku, darowizna, licytacja komornicza. Zweryfikuj datę, repertorium i notariusza lub sygnaturę sądu. Jeśli nieruchomość jest we współwłasności, wszystkie osoby uprawnione muszą działać zgodnie.

Ograniczenia w rozporządzaniu

Sprawdź, czy nie toczy się postępowanie spadkowe, czy nie ma zakazów zbywania, kurateli, zabezpieczeń lub wzmianki o wniosku w księdze wieczystej, które mogłyby zablokować transakcję. Pamiętaj o prawach pierwokupu (np. gminy w strefie rewitalizacji, KOWR przy nieruchomościach rolnych, współwłaścicieli przy sprzedaży udziałów). W razie potrzeby wprowadź do aktu warunek zawieszający uzyskanie odmowy skorzystania z pierwokupu albo skutecznego jego niewykonania.

Księga wieczysta: działy II–IV bez tajemnic

Dział II – właściciel/użytkownik wieczysty

Porównaj właściciela wpisanego w KW ze stroną zbywającą. Każda rozbieżność wymaga wyjaśnienia (np. dziedziczenie w toku). W razie spółdzielczego prawa bez KW – żądaj aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni.

Dział III – prawa, roszczenia, ograniczenia

Tu znajdują się służebności gruntowe i osobiste (np. dożywocia), roszczenia z umów deweloperskich, ostrzeżenia o toczących się postępowaniach, wzmianki o wnioskach. Każda wzmianka może zmienić treść księgi po podpisaniu aktu. Ustal, czy i jak zostaną wykreślone (oświadczenia uprawnionych, terminy, koszty) oraz czy wymagają zgody nabywcy na przejęcie.

Dział IV – hipoteki

Wszystkie hipoteki widoczne w dziale IV muszą zostać spłacone lub przejęte zgodnie z uzgodnionym mechanizmem. Bezpiecznym rozwiązaniem jest spłata bezpośrednio na rachunek banku zgodnie z zaświadczeniem bankowym, a następnie złożenie przez bank oświadczenia o zgodzie na wykreślenie. W akcie umieść zobowiązanie do złożenia wniosku KW oraz precyzję, kto dostarcza dokumenty do wykreślenia i w jakim terminie.

Cena, rozliczenia i zabezpieczenia płatności

Cena brutto czy netto

Upewnij się, czy cena zawiera VAT, a jeśli tak – w jakiej stawce (8%, 23% lub zwolnienie). To wpływa na PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych – zwykle 2% przy rynku wtórnym bez VAT) oraz całkowite koszty transakcji.

Zaliczka a zadatek

W akcie należy precyzyjnie odróżnić zaliczkę (zwracaną przy braku finalizacji) od zadatku (który przepada stronie winnej niewykonania lub wymaga zwrotu w podwójnej wysokości). Dobrze jest wskazać dokładne kwoty, terminy i warunki zatrzymania lub zwrotu.

Sposób płatności

• Przelew bezpośredni – na rachunek sprzedającego i/lub banku spłacającego hipotekę.
• Rachunek powierniczy – środki uwalniane po spełnieniu warunków (np. wpis do KW).
• Depozyt notarialny – notariusz wypłaci po zaistnieniu wskazanych okoliczności.

W akcie opisz tzw. warunki wypłaty (np. złożenie wniosku wieczystoksięgowego, dostarczenie zgód bankowych), aby zabezpieczyć obie strony.

Wydanie nieruchomości i protokół zdawczo-odbiorczy

Ważne jest precyzyjne określenie terminu wydania (dzień, godzina) oraz warunków: przekazanie kluczy, dostęp do pomieszczeń, stan liczników mediów, rozliczenie czynszu i opłat. Najlepiej w akcie przewidzieć protokół zdawczo-odbiorczy jako załącznik lub zobowiązanie do jego sporządzenia w określonym terminie, z oznaczeniem wyposażenia i stanu technicznego.

Oświadczenia i zapewnienia (reps & warranties)

To część, która często bywa traktowana pobieżnie, a to w niej zamieszczasz kluczowe gwarancje prawne. W praktyce warto wprowadzić oświadczenia, że:

• sprzedający jest jedynym uprawnionym do rozporządzania nieruchomością, a jego prawo nie jest ograniczone ponad to, co ujawnia księga wieczysta,
• na nieruchomości nie ciążą nieujawnione prawa osób trzecich (np. dożywocie, najem, służebności),
• brak jest zaległości podatkowych i wobec wspólnoty/spółdzielni,
• nie toczą się postępowania administracyjne, sądowe ani egzekucyjne, które mogłyby wpłynąć na prawo do nieruchomości,
• brak jest decyzji nakazujących rozbiórkę lub samowoli budowlanej,
• parametry techniczne są zgodne z pozwoleniem na budowę, a użytkowanie nie narusza przepisów.

Warto wskazać okres obowiązywania rękojmi i ewentualne ograniczenia odpowiedzialności – precyzja minimalizuje ryzyko sporu. To także istotny element, gdy analizujesz, co sprawdzić w akcie notarialnym przy nieruchomościach z rynku wtórnego.

Warunki zawieszające, prawo odstąpienia i kary umowne

Warunki zawieszające

Typowe warunki to: uzyskanie finansowania (decyzja kredytowa), przedstawienie zaświadczenia banku o saldu i warunkach spłaty (list wypłaty), dostarczenie zgód administracyjnych (np. KOWR, konserwator zabytków), nieskorzystanie z prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot. W akcie określ terminy, skutki niespełnienia warunków oraz zasady zwrotu środków.

Prawo odstąpienia i kary umowne

Dobrze jest przewidzieć prawo odstąpienia w ściśle określonych przypadkach (np. brak decyzji kredytowej w terminie niezawinionym przez kupującego). Kary umowne za opóźnienie w wydaniu nieruchomości, brak dokumentów do wykreślenia hipoteki czy nieprawdziwe oświadczenia zwiększają dyscyplinę kontraktową.

Podatki i koszty: co, kiedy i kto płaci

PCC i VAT

Przy zakupie z rynku wtórnego standardowo płaci się PCC 2% od wartości rynkowej. Gdy transakcja jest objęta VAT (np. rynek pierwotny, sprzedaż przez podatnika VAT przy pierwszym zasiedleniu), PCC nie występuje, ale należy zwrócić uwagę na stawkę VAT i jej podstawę prawną. W akcie powinna znaleźć się informacja o sposobie opodatkowania, podstawie zwolnienia lub stawce.

Taksa notarialna i opłaty sądowe

Taksa notarialna jest limitowana rozporządzeniem, ale podlega negocjacji w granicach prawa. Dodatkowo płacisz za wypisy, wnioski do księgi wieczystej i opłaty sądowe (wpis własności, hipoteki). W akcie jasno wskaż, która strona ponosi poszczególne koszty i w jakim terminie.

Załączniki: dokumenty, bez których nie ma transakcji

Przegląd obowiązkowych i praktycznych załączników to sedno kontroli. Gdy zastanawiasz się, co sprawdzić w akcie notarialnym, potraktuj listę poniżej jako obowiązkową checklistę:

• Aktualny odpis księgi wieczystej (lub wydruk z EKW) i ewentualne kserokopie poprzednich wpisów.
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (dla działek), mapa z projektem podziału, jeśli dotyczy.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych (dla lokalu mieszkalnego) lub zobowiązanie do wymeldowania.
• Zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni o braku zaległości w opłatach.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązkowe przy sprzedaży lokalu/budynku).
• Zaświadczenie banku o saldzie i warunkach spłaty kredytu/hypoteki wraz z promesą wykreślenia.
• Pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego) dla osób działających w imieniu stron.
• Dokumenty korporacyjne spółek: aktualny wypis KRS, umowa spółki, uchwały organów.
• Prospekt informacyjny i załączniki – przy rynku pierwotnym (umowa deweloperska).
• Zaświadczenia podatkowe (gdy potrzebne do zastosowania zwolnień VAT lub potwierdzające brak zaległości).

Najczęstsze błędy i czerwone flagi

• Wzmianka w księdze wieczystej pominięta w akcie (potem pojawia się niekorzystny wpis).
• Nieprecyzyjny opis pomieszczeń przynależnych lub miejsca postojowego (spór o prawo do miejsca).
• Brak harmonogramu wypłaty środków powiązanego z dokumentami do wykreślenia hipoteki.
• Mylące sformułowania o zaliczce i zadatku, bez skutków na wypadek niewykonania umowy.
• Brak oświadczeń sprzedającego o braku zaległości i wad prawnych.
• Pominięcie prawa pierwokupu (np. gminy/KOWR) – ryzyko unieważnienia lub sporów.
• Nieaktualne pełnomocnictwo albo brak zgody małżonka przy wspólności majątkowej.
• Niedoszacowane koszty – brak jasnego wskazania, kto płaci PCC, taksę, opłaty sądowe.

Każdy z tych punktów powinien uruchomić dodatkową weryfikację. To praktyczna odpowiedź na pytanie, co sprawdzić w akcie notarialnym, zanim dojdzie do nieodwracalnych skutków.

Rynek pierwotny i umowy deweloperskie

Prospekt informacyjny i standard wykończenia

Przy zakupie od dewelopera kluczowy jest prospekt informacyjny i standard wykończenia – te dokumenty muszą być spójne z treścią aktu przeniesienia własności. Zweryfikuj, czy parametry lokalu (metraż, kondygnacja, ekspozycja, przynależności) są zgodne z projektem i protokołem odbioru.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Środki wpłacane deweloperowi trafiają zwykle na rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). W akcie powinien znaleźć się schemat rozliczeń, warunki zwolnienia środków i zabezpieczenia nabywcy (gwarancje, rękojmia, terminy wydania, kary za opóźnienie).

Wpis roszczeń i hipoteki dewelopera

Upewnij się, że w księdze wieczystej gruntu lub lokalu wpisane jest roszczenie o przeniesienie własności, a ewentualne hipoteki dewelopera nie zagrożą Twojemu prawu. W akcie przeniesienia własności opisz mechanizm czystego wpisu – tak, aby po finalizacji Twoja własność była wolna od cudzych obciążeń.

Kredyt hipoteczny i postanowienia bankowe w akcie

Gdy kupujesz z kredytem, akt powinien obejmować: zgodę na ustanowienie hipoteki, oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do kwot wynikających z kredytu (jeśli wymagane), zobowiązanie do złożenia wniosku o wpis hipoteki, a także harmonogram płatności powiązany z uruchomieniem transz przez bank. Zadbaj o spójność między umową kredytową a treścią aktu – to element, bez którego bank może wstrzymać wypłatę środków.

Umowy najmu i art. 777 k.p.c. – kiedy przydaje się akt o egzekucji

W obrocie komercyjnym i przy najmie okazjonalnym stosuje się oświadczenia o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4–6 k.p.c.). To nie jest klasyczna sprzedaż nieruchomości, ale często towarzyszy transakcjom (np. zabezpiecza wydanie lokalu lub zapłatę czynszu). Jeśli planujesz takie zabezpieczenie, uwzględnij je w konstrukcji aktu lub jako odrębny dokument notarialny.

Po podpisaniu aktu – co dalej

• Złożenie wniosków wieczystoksięgowych (własność, hipoteka, wykreślenie obciążeń) – często notariusz robi to elektronicznie.
• Uiszczenie podatku PCC – zwykle rozlicza notariusz jako płatnik.
• Zgłoszenie we wspólnocie/spółdzielni, przepisanie liczników mediów, ubezpieczenie nieruchomości.
• Archiwizacja wypisów z aktu i załączników – przydadzą się przy kolejnej sprzedaży lub w sporach.

Praktyczna checklista do przejścia przed podpisaniem

Poniżej syntetyczna lista „co sprawdzić w akcie notarialnym” – punkt po punkcie:

• Poprawność danych stron (PESEL/NIP, adresy, stan cywilny, KRS/CEIDG).
• Pełnomocnictwa i zgody małżeńskie/korporacyjne w wymaganej formie.
• Precyzyjny opis nieruchomości: KW, działki, powierzchnie, przynależności, udział w gruncie.
• Zgodność stanu faktycznego i prawnego z dokumentami i oględzinami.
• Analiza księgi wieczystej: działy II–IV, w tym wzmianki i ostrzeżenia.
• Mechanizm oczyszczenia z hipotek/roszczeń i odpowiedzialność za dostarczenie dokumentów.
• Warunki płatności: zadatek/zaliczka, depozyt/rachunek powierniczy, terminy i warunki wypłat.
• Warunki zawieszające (kredyt, pierwokup, zgody administracyjne) i ich terminy.
• Oświadczenia stron (brak zaległości, brak nieujawnionych praw, brak sporów).
• Termin wydania, protokół, rozliczenie mediów i czynszów.
• Podatki i koszty (PCC/VAT, taksa, sądowe) oraz kto je ponosi.
• Załączniki: EKW, ewidencja, zaświadczenia, bank, spółdzielnia, energetyczne, pełnomocnictwa.
• Postanowienia szczególne: kary umowne, rękojmia, prawo odstąpienia, art. 777 k.p.c.

FAQ – najczęstsze pytania

Czy notariusz sprawdza wszystko za strony?

Notariusz czuwa nad zgodnością z prawem i formą, ale nie reprezentuje interesu żadnej ze stron w negocjacjach. Warto, by kupujący miał własną checklistę i – przy skomplikowanych sprawach – wsparcie doradcy prawnego. To najlepsza odpowiedź na pytanie, co sprawdzić w akcie notarialnym bez pominięć.

Co jeśli po podpisaniu ujawni się obciążenie?

Kluczowa jest treść oświadczeń i rękojmi w akcie. Jeśli sprzedający zapewnił, że obciążeń nie ma, a jednak istnieją, masz podstawę do roszczeń. Dlatego tak ważne jest precyzyjne sformułowanie zapisów i dołączenie niezbędnych dokumentów.

Jak zabezpieczyć płatność ceny?

Najbezpieczniejsze są: rachunek powierniczy, depozyt notarialny i płatność bezpośrednio do banku spłacającego hipotekę z promesą wykreślenia. W akcie należy opisać warunki zwolnienia środków.

Czy można negocjować treść aktu?

Tak – akt odzwierciedla uzgodnienia stron w granicach prawa. Zgłaszaj uwagi do projektu przed spotkaniem u notariusza, aby uniknąć pośpiechu i przeoczeń.

Przykładowe klauzule, które zwiększają bezpieczeństwo

• Klauzula warunku zawieszającego: „Skuteczność przeniesienia własności uzależniona jest od uruchomienia środków kredytu do dnia …; w razie niespełnienia warunku umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek podlega zwrotowi”.
• Mechanizm oczyszczenia hipoteki: „Część ceny w kwocie … płatna bezpośrednio na rachunek banku …; bank składa oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki; sprzedający dostarczy dokumenty w terminie …”.
• Kary umowne: „Za opóźnienie w wydaniu nieruchomości – kara … zł za każdy dzień, nie więcej niż …% ceny”.
• Oświadczenia o braku zaległości i nieujawnionych praw: „Sprzedający oświadcza, że na dzień podpisania brak jest zaległości wobec wspólnoty/spółdzielni oraz nie istnieją nieujawnione prawa osób trzecich”.

Organizacja spotkania u notariusza – jak czytać projekt aktu

• Poproś o projekt aktu z wyprzedzeniem – prześlij uwagi i pytania.
• Przygotuj wszystkie załączniki w formie oryginałów/odpisów; sprawdź daty ważności.
• Zarezerwuj czas na spokojne czytanie dokumentu podczas czynności – nie spiesz się.
• Jeśli masz wątpliwości, poproś o przerwę i konsultację – to standardowa praktyka.

Specjalne przypadki: darowizna, dział spadku, zamiana

Choć reguły są podobne, różnią się konsekwencje podatkowe i dokumenty dodatkowe. Przy darowiźnie ważne są stopień pokrewieństwa i zgłoszenie do urzędu skarbowego (zwolnienia w grupie 0). Przy dziale spadku – komplet dokumentów spadkowych i ewentualne rozliczenia między spadkobiercami. Przy zamianie – dwie równoległe ścieżki przeniesienia własności, co podwaja zakres kontroli.

Bezpieczeństwo danych i przejrzystość komunikacji

W aktach notarialnych przetwarza się dane osobowe. Notariusz realizuje obowiązki informacyjne, ale Ty też dbaj o to, by korespondencja mailowa i przekazywane skany odbywały się w bezpieczny sposób. Jasno nazwij pliki, dołączaj wersje aktualne i archiwizuj korespondencję – ułatwi to późniejsze dochodzenie roszczeń lub wyjaśnianie wątpliwości.

Podsumowanie: jak zamknąć transakcję bez potknięć

Świadomy przegląd dokumentu i jego załączników to najlepsza odpowiedź na pytanie co sprawdzić w akcie notarialnym i jak uchronić się przed nieprzyjemnymi niespodziankami. Pracuj na liście kontrolnej, żądaj precyzyjnych klauzul dotyczących płatności i oczyszczenia obciążeń, dbaj o komplet zaświadczeń i oświadczeń. W razie wątpliwości – poproś notariusza o wyjaśnienia i rozważ konsultację z prawnikiem reprezentującym wyłącznie Twoje interesy.

Uwaga: Powyższy materiał ma charakter ogólny i informacyjny. Nie stanowi porady prawnej dostosowanej do konkretnego stanu faktycznego. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z profesjonalnym doradcą.

Rozszerzona lista kontrolna – wersja do samodzielnej pracy

• Strony i reprezentacja
  • Dane identyfikacyjne stron (PESEL/NIP, KRS/CEIDG, adresy).
  • Stan cywilny i ustrój majątkowy; zgoda małżonka gdy wymagana.
  • Pełnomocnictwa notarialne (zakres, data, repertorium).
  • Dokumenty korporacyjne (uchwały, sposób reprezentacji).
• Przedmiot i stan prawny
  • Opis nieruchomości (KW, działki, lokal, udział, przynależności).
  • Rodzaj prawa (własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo).
  • Źródło własności sprzedającego (akt, postanowienie, darowizna itd.).
  • Zgodność z ewidencją i stanem faktycznym; brak samowoli.
• Księga wieczysta
  • Dział II – właściciel zgodny z aktem i stanem faktycznym.
  • Dział III – służebności, roszczenia, wzmianki, ostrzeżenia.
  • Dział IV – hipoteki, promesa wykreślenia, mechanizm spłaty.
• Rozliczenia
  • Cena netto/brutto, VAT/PCC, zasady waloryzacji (jeśli są).
  • Zadatek/zaliczka – skutki prawne i warunki zwrotu.
  • Depozyt/rachunek powierniczy – warunki wypłaty.
• Warunki i terminy
  • Warunki zawieszające (kredyt, pierwokup, zgody).
  • Terminy: podpisu, płatności, wydania, dostarczenia dokumentów.
  • Kary umowne i prawo odstąpienia.
• Oświadczenia i odpowiedzialność
  • Brak nieujawnionych praw i zaległości.
  • Rękojmia, zakres i okres obowiązywania.
  • Art. 777 k.p.c. – ewentualne poddanie się egzekucji.
• Załączniki
  • EKW, ewidencja, mapy, zaświadczenia spółdzielni/wspólnoty.
  • Zaświadczenia bankowe, pełnomocnictwa, świadectwo energetyczne.
  • Dokumenty korporacyjne, prospekt (rynek pierwotny).

Końcowa rada: trzy razy sprawdź, raz podpisz

Nawet jeśli to już ostatnia prosta, zachowaj dyscyplinę. Wróć do listy „co sprawdzić w akcie notarialnym”, odhacz każdy punkt, a w razie niedoprecyzowań dopisz klauzulę lub dołącz załącznik. Taka metodyczność daje Ci najtańszą i najskuteczniejszą polisę bezpieczeństwa przy każdej transakcji.